Que risque un couple de concubins en cas d'achat d'un bien immobilier commun?
Le démembrement croisé du droit de propriété sur les parts sociales détenues dans une SCI par un couple de concubin : Est-ce réelement un remède à la transmission immédiate des droits aux héritiers du de cujus ?
- L’intérêt d’un démembrement croisé des parts sociales d’une SCI par un couple de concubins.
Lorsqu’un couple décide d’ouvrir une société civile immobilière pour la gestion des immeubles qu’ils détiennent, une difficulté majeure peut se poser en cas de décès de l’un des associés.
En droit, pour ouvrir une SCI, les associés fondateurs doivent être au minimum deux. Néanmoins, il peut arriver que l’un des associés décède au cours de la vie sociale de la SCI. Ainsi, dans une telle situation, les parts détenues par l’associé décédé reviennent en principe aux héritiers légaux de ce dernier et non à son concubin.
Pour remédier à une telle situation, le couple de concubins peut envisager un démembrement croisé du droit de propriété.
Autrement dit, le droit de propriété peut se diviser en trois composantes bien distinctes :
- L’abusus : le droit de disposer du bien matériel ou immatériel, détenu exclusivement par le nu-propriétaire.
- L’usus : le droit d’utiliser le bien.
- Le fructus : le droit de récolter les fruits produits par un bien, tel que le loyer ou les dividendes.
Ce démembrement permet ainsi d’aménager la répartition de ces différentes facultés entre le nu-propriétaire, à savoir la personne disposant du titre de propriété et l’usufruitier celui qui peut l’utiliser et en récolter les fruits.
Cette distinction est fondamentale et peut être très utile en cas de constitution d’une SCI par un coupe de concubins. En effet, ces derniers n’étant pas mariés, si l’un d’entre eux décède, les parts sociales sont redistribuées aux héritiers du de cujus, pouvant alors paralyser l’activité de la société et menacer son bon fonctionnement.
Afin d’éviter une situation d’indivision avec les héritiers, il convient alors d’envisager un démembrement croisé du droit de propriété sur les parts détenues par chacun des associés. Ces derniers disposant chacun de 50% des parts sociales de la SCI, chacun détiendra la nue-propriété à concurrence de leurs apports mais ils disposeront aussi de l’usufruit sur les parts de l’autre associé par permutation.
Ainsi, si l’un des concubins octroie à son conjoint l’usufruit de ses parts et que ce dernier fait de même, lors du décès du premier concubin, l’usufruitier survivant pourra conserver son droit pendant la durée de sa vie. Néanmoins, la nue-propriété des parts du concubin décédé reviendra quant à elle, à ses héritiers.
Soulignons aussi, que les héritiers, étant devenus les nu-propriétaire, disposent d’une obligation légale, celle de garantir une jouissance paisible de son droit à l’usufruitier survivant. Ainsi, ces derniers ne pourront pas troubler le droit détenu sur les 50% des parts sociales de la SCI.
Concrètement, si un couple de concubins achète une maison par le biais d’une SCI, au décès de l’un d’entre eux, le concubin survivant pourra toujours vivre dans le bien, en vertu de son droit d’usage permis par son statut d’usufruit.
- La mise en œuvre du démembrement croisé des parts de la SCI
En vertu de l’article 579 du code civil : « L’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme ».
En l’espèce, il s’agit de prévenir le risque d’un décès anticipé de l’un des concubins, alors il faut envisager un régime d’usufruit conventionnel.
Pour mettre en œuvre ce régime, lors de la rédaction des statuts de la SCI, ces derniers doivent comprendre des explications claires sur le démembrement des parts sociales.
Une clause peut être insérée dans les statuts pour amplifier l’attrait de l’assurance en indiquant comme bénéficiaires : « pour l'usufruit le concubin survivant, pour la nue-propriété les enfants du concubin décédé ».
Ainsi, afin d’éviter les risques d’abus, il s’agira également de justifier strictement les raisons ayant poussé le couple de concubins à faire intervenir un démembrement de leur droit de propriété, pour la gestion de leurs biens immobiliers.
De la même façon, s’agissant du droit de vote, il doit être aménager comme le prévoit l’article 1844 du code civil : « le droit de vote appartient au nu-propriétaire sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, ou il est réservé à l’usufruitier ».
Par conséquent, le régime de démembrement croisé des parts sociales d’une SCI se prévoient dans les statuts constitutifs de cette dernière. Emanant de la volonté des associés, les héritiers pouvant entrer en indivision avec le concubin survivant ne pourront troubler ce droit fortement sécurisant pour ce dernier.
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