Bail commercial : l’obligation essentielle de délivrance du bailleur réaffirmée par la Cour de cassation
⚖️ Un principe fondamental rappelé avec fermeté
Par deux arrêts rendus le 10 avril 2025 (n° 23-14.099 et n° 23-14.974), la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient rappeler une règle cardinale du droit des baux commerciaux :
le bailleur est tenu de délivrer au locataire un local conforme à sa destination, en bon état de réparations de toute espèce, et d’en garantir la jouissance paisible pendant toute la durée du bail (articles 1719 et 1720 du Code civil).
Autrement dit, il ne suffit pas de louer un local : encore faut-il qu’il soit apte à l’usage convenu.
???? 1. L’obligation de délivrance conforme : une responsabilité incontournable
Dans la première affaire (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099), un local commercial était loué sans être conforme aux normes de sécurité incendie.
Malgré une clause transférant au locataire les travaux de mise aux normes, la Cour de cassation considère que le bailleur demeure responsable : il aurait dû effectuer les travaux nécessaires avant la mise en location.
Le bailleur ne peut se prévaloir de sa propre carence pour engager la responsabilité du locataire.
La Haute juridiction casse donc l’arrêt d’appel qui avait condamné le preneur, rappelant qu’aucune clause de renonciation à recours ou stipulation générale ne saurait exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance conforme.
???? Principe : le bailleur doit délivrer un bien conforme dès l’origine, indépendamment des clauses de transfert de charge.
???? 2. Les clauses contractuelles ne peuvent écarter l’obligation légale
Le second arrêt (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974) s’inscrit dans la même lignée.
La Cour précise qu’une clause de non-recours du locataire contre le bailleur n’a pas pour effet d’exonérer ce dernier de son obligation de délivrance et d’entretien.
Sauf stipulation expresse et détaillée, les travaux de mise en conformité imposés par la réglementation incombent donc au bailleur.
Ce rappel s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante : le bailleur doit assurer la conformité du local à la réglementation applicable à l’activité prévue au bail, dès sa délivrance et tout au long de l’exécution du contrat.
???? 3. En pratique : vigilance sur la rédaction du bail commercial
Ces décisions confirment l’importance d’une rédaction rigoureuse du bail commercial, notamment des clauses portant sur :
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la répartition des travaux entre bailleur et locataire (entretien, grosses réparations, mise aux normes, etc.) ;
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les clauses de renonciation ou d’exonération, qui ne peuvent vider les obligations légales de leur substance ;
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la définition précise de la destination des lieux, condition essentielle pour apprécier la conformité du local.
???? En conclusion
Ces arrêts du 10 avril 2025 rappellent que :
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Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrer un bien conforme, même en présence de clauses contractuelles contraires ;
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Le locataire doit pouvoir jouir paisiblement du bien loué et y exercer son activité en toute sécurité ;
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Une rédaction précise et équilibrée du bail demeure le meilleur moyen de prévenir les litiges.
???????? L’avis du cabinet Breuil Avocat Conseil
Le contentieux relatif à l’état des locaux et à la répartition des travaux reste fréquent en matière de baux commerciaux.
Notre cabinet accompagne bailleurs et preneurs dans la négociation, la rédaction et l’exécution des baux, ainsi que dans le règlement des litiges liés aux obligations de délivrance, d’entretien ou de conformité.
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