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Cession de bail commercial et de fonds de commerce : attention aux clauses de forme imposées par le bail

Cession de bail commercial et de fonds de commerce : attention aux clauses de forme imposées par le bail

La cession d’un fonds de commerce emporte, en principe, celle du droit au bail. Une opération classique en pratique… mais qui peut rapidement se transformer en piège si les stipulations du bail commercial ne sont pas scrupuleusement respectées.

Une décision récente de la Cour de cassation vient rappeler avec force un point souvent sous-estimé par les preneurs et les cessionnaires : le bail peut valablement imposer des conditions de forme strictes à la cession, y compris la présence du bailleur et le recours à un acte authentique.

Le bail peut-il imposer un acte authentique et la présence du bailleur ?

Oui. Et la Cour de cassation le confirme sans ambiguïté.

Dans l’arrêt du 13 mars 2025, la Haute juridiction valide une clause du bail commercial prévoyant que toute cession du droit au bail – y compris lorsqu’elle intervient dans le cadre d’une cession de fonds de commerce – devait :

• être réalisée par acte authentique,

• en présence du bailleur, dûment appelé à l’acte.

La cession avait pourtant bien eu lieu… mais par acte sous seing privé, sans intervention du bailleur. Résultat : la cession a été jugée inopposable au bailleur, lequel a pu légitimement ignorer le cessionnaire .

Une clause valable, même au regard du Code de commerce

On pourrait être tenté d’invoquer l’article L.145-16 du Code de commerce, qui prohibe les clauses interdisant la cession du bail avec le fonds de commerce.

Mais la Cour opère ici une distinction essentielle :
➡️ imposer une forme et une procédure n’est pas interdire la cession.

Dès lors que la clause n’a pas pour effet de conférer au bailleur un droit de veto discrétionnaire, elle est licite. Le bailleur ne bloque pas la cession ; il en encadre les modalités.

Quelles conséquences pratiques en cas de non-respect ?

Elles sont lourdes, et parfois irréversibles :

• la cession du bail est inopposable au bailleur,

• le cessionnaire peut être déclaré sans qualité à agir,

• le bailleur peut engager une résiliation du bail,

• ou refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, en invoquant la carence du preneur.

Autrement dit, une cession économiquement structurée peut s’effondrer juridiquement pour une simple question de forme.

Le bon réflexe : anticiper et sécuriser

Cette décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle claire :
➡️ le bail commercial est la clé de voûte de l’opération.

Avant toute cession de fonds ou de droit au bail, une lecture attentive (et critique) des clauses relatives à la cession s’impose. Acte authentique, information préalable, présence du bailleur, agrément… chaque mot compte.

???? Côté preneur comme côté acquéreur, l’enjeu est simple : sécuriser l’opposabilité de l’opération et préserver la continuité du bail.

L’actualité le confirme : en matière de cession, la rigueur juridique n’est pas une option — c’est un levier de sécurité et de performance pour l’avenir.